Betaalbare woningen: planologisch en beleidsmatig geregeld
Geplaatst op: 8 oktober 2024
De wooncrisis duurt voort. Er zijn te weinig woningen waardoor het kleine aantal beschikbare woningen ook nog eens onbetaalbaar is geworden. Veel gemeentebesturen zitten met de handen in het haar. Het vergroten van de woningvoorraad is één ding, maar hoe zorg je straks dat de woningen die je bouwt, ook daadwerkelijk betaalbaar zijn? En, als het even kan, dat ook voor de komende periode blijven? Er zijn een aantal planologische en juridische instrumenten die de gemeenteraad kan aanwenden om er voor te zorgen dat woningen betaalbaar worden gebouwd en beschikbaar blijven voor de doelgroep. We lichten een aantal planologische en beleidsmatige keuzes toe.
Kopie URL
URL gekopieërd
- Een percentage woningbouw categorieën in omgevingsplan opnemen.
Voorheen was het voor de gemeente mogelijk om te sturen op woningtypen middels de zogeheten doelgroepenverordening. Maar dit instrument is met de invoering van de Omgevingswet komen te vervallen. Heeft de gemeente vóór invoering van de Omgevingswet een doelgroepenverordening opgesteld? Dan valt de verordening onder het overgangsrecht en blijft van kracht. Na invoering van de Omgevingswet een doelgroepenverordening opstellen is echter niet mogelijk. Toch is het nog steeds mogelijk om te sturen op woningtypen. Artikel 5.161c van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) geeft hiervoor de basis. In het omgevingsplan kan de gemeente regels opnemen om bepaalde doelgroepen extra te bedienen. Dit instrument kan zowel worden ingezet om woningen betaalbaar te maken als om ze betaalbaar te houden. De woningbouwcategorieën kunnen worden gedefinieerd en worden bekrachtigd door er percentages voor op te nemen.
De gemeentelijke woonvisie geeft vaak streefpercentages voor het aantal te bouwen woningen en de woningbouwcategorieën. De gemeente kan zorgen voor de bouw van voldoende sociale huur- en koopwoningen, middenhuurwoningen en woningen op vrije kavels door regels over te realiseren categorieën woningen in het omgevingsplan op te nemen. Hiermee kan men publiekrechtelijk sturen op de woningmarkt. Privaatrechtelijk kan dit worden versterkt door afspraken op te nemen in de anterieure overeenkomst.
- Restricties uit- en opbouwmogelijkheden in omgevingsplan
Veel oorspronkelijke starterswoningen worden in de loop van de tijd verbouwd tot eensgezinswoningen. Met dakkapellen, serres en overige uit- en aanbouwconstructies wordt het woonoppervlakte vergroot. Om er voor te zorgen dat er meer starterswoningen beschikbaar blijven, kunnen restricties ten aanzien van uit- en opbouwmogelijkheden worden opgenomen in het bestemmingsplan/omgevingsplan. Zo kunnen de bebouwingsgrenzen en bouwhoogte worden beperkt en kan worden opgenomen dat een uitbouw of erker niet mogelijk is. Zo houdt de woning zijn oorspronkelijke vorm en inhoud en groeit deze niet uit van een starterswoning naar een eengezinswoning. De gemeente is hier natuurlijk altijd wel gehouden aan de regels omtrent vergunningsvrij bouwen.
- Anterieure overeenkomst
Onder de Omgevingswet nagenoeg onveranderd: de anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst worden afspraken gemaakt tussen de gemeente en een grondeigenaar of projectontwikkelaar over de grondexploitatie maar kunnen ook andere zaken worden afgesproken. Deze afspraken kunnen onder meer gaan over woningtypes, aantallen en situering van de woningen. Voor vrije kavels zijn bijvoorbeeld afspraken mogelijk over de methode van toewijzing en de prijsvorming. Deze elementen kunnen worden opgenomen in het omgevingsplan op basis van artikel 5.161c Bkl. Artikel 5.161c Bkl geldt alleen voor het publiekrechtelijk reguleren van woningbouwcategorieën en is niet rechtstreeks van toepassing op privaatrechtelijke afspraken die op vrijwillige basis over woningbouwcategorieën worden gemaakt. Dit betekent dat in een overeenkomst meer kan worden geregeld dan via het omgevingsplan en is de overeenkomst een versteviging van hetgeen eventueel al in het omgevingsplan is vastgelegd.
- Opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht
De opkoopbescherming maakt het mogelijk dat de gemeente een verbod kan stellen op het verhuren van nieuw aangekochte woningen in het goedkope en middeldure segment zonder vergunning van burgemeester en wethouders. Het is feitelijk een verhuurverbod voor de duur van een aantal jaren na aankoop van een woning. De gemeenteraad kan op dit verbod een uitzondering maken voor bijvoorbeeld verhuur aan familie, verhuur van woningen die onderdeel zijn van een winkelpand en de tijdelijke verhuur van delen van een woning. Opkoopbescherming wordt geregeld in de Huisvestingsverordening.
De zelfbewoningsplicht werkt hetzelfde maar is toch van een andere aard. Deze plicht wordt opgenomen in de koopovereenkomst en verplicht de koper om de onroerende zaak zelf te bewonen voor de eerste jaren. Op beide manieren wordt de consument beschermd tegen beleggers die betaalbare woningen opkopen en duur verkopen.
- Koop- en financieringsconstructies
Met constructies als KoopGarant, Koopstart, Koopsmart en erfpacht kan een woning voor een lagere prijs dan de marktwaarde worden aangekocht. Er bestaan verschillen in de regelingen maar de strekking is hetzelfde: de consument koopt in feite ‘samen’ met de overheid of projectontwikkelaar de woning. Het eigendom ligt niet volledig bij de consument. Bij verkoop deelt de overheid of projectontwikkelaar mee in de winst of het verlies. Hierdoor is het mogelijk om de woning zowel betaalbaar te maken als betaalbaar te houden.
- Starterslening
De starterslening biedt starters de mogelijkheid om het gat tussen hun maximale leencapaciteit en de prijs van de woning te overbruggen. Het is een aanvullende lening die via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten wordt aangeboden. In Haaksbergen blazen we deze regeling binnenkort nieuw leven. Omdat we met dit instrument zoveel mogelijk starters beogen te helpen, hebben we de regeling mogelijk gemaakt voor woningen met een koopprijs van maximaal 80% van de NHG-grens. Dit instrument wordt momenteel gerealiseerd.
Ad Fontem kan u helpen bij het vinden naar de juiste methode om betaalbare woningen in uw gemeente toe te voegen en betaalbaar te houden. Neem vrijblijvend contact met ons op.