Plannen met uw erf in het buitengebied? Deze regels bepalen de speelruimte

Stap één: wat zegt het omgevingsplan?

Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 heeft iedere gemeente één omgevingsplan. Daarin staan regels voor de fysieke leefomgeving. Het omgevingsplan bepaalt onder andere welke functies op een locatie zijn toegestaan, wat er gebouwd mag worden en onder welke voorwaarden bepaalde activiteiten kunnen plaatsvinden.

Wie bijvoorbeeld een agrarische schuur wil veranderen in een woning, een extra woning op het erf wil bouwen of een agrarische functie wil beëindigen, doet er daarom goed aan eerst naar het omgevingsplan te kijken.

Met een Quickscan geven we antwoord op vragen als:

• Welke functie heeft de locatie?
• Welke gebruiksmogelijkheden zijn toegestaan?
• Waar mag worden gebouwd en hoeveel bebouwing is toegestaan?
• Welke regels gelden voor bestaande schuren en andere bijgebouwen?
• Zijn er bijzondere aanduidingen of beperkingen?
• Past het gewenste gebruik rechtstreeks binnen de regels?

Vervolgens bepalen we, samen met onze opdrachtgever, de vervolgstappen.

Niet passend in het omgevingsplan betekent niet automatisch onmogelijk

Een plan kan ruimtelijk logisch lijken en toch niet rechtstreeks binnen het omgevingsplan passen. Dat betekent niet dat het plan daarmee van tafel is. Soms zijn er andere routes. Zo kan het omgevingsplan worden gewijzigd of kan voor een concreet initiatief een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) worden verleend. Daarbij beoordeelt het bevoegd gezag onder meer of de ontwikkeling op deze plek ruimtelijk aanvaardbaar is en wat de gevolgen zijn voor de omgeving.

Uw erf staat niet op zichzelf

Bij ontwikkelingen in het buitengebied kijken we niet alleen naar het eigen perceel. Wat er rondom het erf gebeurt, kan minstens zo bepalend zijn.

Een nieuwe woning betekent bijvoorbeeld dat een nieuwe gevoelige functie ontstaat. Dat kan gevolgen hebben voor de mogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving. Andersom kunnen de bestaande rechten en milieuruimte van die bedrijven beperkingen opleveren voor de ontwikkeling van een woning.

Daarbij kunnen verschillende omgevingsaspecten een rol spelen, zoals geur, geluid, verkeer en parkeren. Een hot item in dit rijtje zijn spuitzones. Op agrarische percelen kunnen gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. Wanneer dichtbij zo’n perceel een gevoelige functie, zoals een woning met tuin, wordt toegevoegd, moet worden beoordeeld of daar sprake kan zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor spuitzones geldt geen algemene wettelijke afstand. Of een ontwikkeling mogelijk is, vraagt daarom om een beoordeling van de concrete situatie.

Een woning tekenen op een mooie plek aan de rand van het erf kan daardoor op papier logisch lijken, terwijl juist die ligging later een belangrijk juridisch aandachtspunt blijkt te zijn.

Van agrarisch erf naar nieuwe functie

Een agrarisch bedrijf dat stopt, roept nieuwe vragen op. Kan de voormalige bedrijfswoning als reguliere woning worden gebruikt? Wat kan er met leegstaande stallen en schuren? Is sloop en nieuwbouw mogelijk? Of past juist een nieuwe functie op het erf, zoals een bed & breakfast, minicamping, kinderdagverblijf, hoveniersbedrijf of zorgboerderij?

Daarvoor bestaat geen uniforme regeling die op ieder erf hetzelfde werkt. Gemeenten kunnen eigen beleid hebben voor vrijkomende agrarische bebouwing, functieverandering en erfontwikkeling, bijvoorbeeld in de vorm van een Rood voor Rood-regeling.

Maar ook de provincie speelt daarbij een rol. In Overijssel bijvoorbeeld is ruimtelijke kwaliteit een belangrijk uitgangspunt bij ontwikkelingen in het buitengebied. Transformatie van vrijkomende agrarische erven kan mogelijkheden bieden, maar een ontwikkeling moet passen bij de omgeving. Veel gemeenten hebben provinciale uitgangspunten verder uitgewerkt in eigen beleid.

Daardoor kan een plan dat in de ene gemeente kansrijk is, enkele kilometers verderop binnen een andere gemeente anders worden beoordeeld.

Ruimtelijke kwaliteit als onderdeel van de afweging

Bij een erfontwikkeling gaat het daarom meestal niet alleen om de vraag hoeveel vierkante meters mogen worden gebouwd. Ook de kwaliteit die een ontwikkeling aan het gebied toevoegt, kan belangrijk zijn.

Denk bijvoorbeeld aan het slopen van landschapsontsierende bebouwing, het behouden of herstellen van karakteristieke gebouwen of een logischere inrichting van het erf. Ook het versterken van landschapselementen, zoals een houtwal, of de aanleg van een wandelpad kan bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit.

Juist hier komen regelgeving en ontwerp bij elkaar. Een ontwikkeling kan juridisch denkbaar zijn, maar ruimtelijk nog onvoldoende aansluiten bij het erf en zijn omgeving. Andersom kan een goed ruimtelijk concept helpen om duidelijk te maken waarom een ontwikkeling juist op deze plek passend is.

Ook natuur, bodem en water kunnen bepalend zijn

Afhankelijk van de locatie en het initiatief kunnen onderzoeken naar bijvoorbeeld bodem, water, ecologie of beschermde natuur nodig zijn. Welke onderzoeken daadwerkelijk nodig zijn, verschilt per situatie. Ad Fontem bekijkt eerst welke aspecten voor uw specifieke erf relevant zijn en welke onderzoeken eventueel pas in een volgende fase nodig zijn. Zo voorkomt u dat direct een heel pakket aan onderzoeken wordt uitgevoerd.

Beleid kan net zo belangrijk zijn als het omgevingsplan

Past een ontwikkeling niet rechtstreeks binnen het omgevingsplan, dan wordt ook relevant of de gemeente bereid is medewerking te verlenen. Gemeentelijk en provinciaal beleid kan daarbij een belangrijke rol spelen. Denk aan beleid voor woningbouw, vrijkomende agrarische bebouwing, ruimtelijke kwaliteit en landschap. Een goed plan laat daarom niet alleen zien wat u wilt realiseren, maar vooral waarom deze ontwikkeling juist op deze locatie passend is.

Eerst onderzoeken, daarna tekenen

Het is verleidelijk om bij een erfvraag direct te beginnen met een ontwerp. Met een Quickscan brengen we daarom eerst het omgevingsplan, relevant beleid, omliggende functies en belangrijke omgevingsaspecten in beeld. Zo wordt duidelijk waar kansen en beperkingen liggen en kan vervolgens veel gerichter worden ontworpen. Dat voorkomt dat tijd en geld worden geïnvesteerd in een ontwerp dat later op een fundamenteel bezwaar stuit.

Van erfvraag naar haalbaar plan

Geen twee erven zijn hetzelfde. Wat op de ene locatie mogelijk is, kan enkele kilometers verderop anders liggen. Het draait om de combinatie van locatie, regelgeving en ontwikkeling.

Samen met Building Design Architectuur kan die planologische verkenning vervolgens worden vertaald naar een ruimtelijke en bouwkundige richting die past bij het erf, de erfeigenaren en de omgeving. Een erfontwikkeling begint dus niet met een definitief plan, maar met de juiste vragen.

Heeft u een erf, schuur of stuk grond in het buitengebied en vraagt u zich af wat ermee mogelijk is? Neem