Van planschade naar nadeelcompensatie

Van theoretische planschade naar feitelijke nadeelcompensatie

Onder het oude ruimtelijke ordeningsrecht (de Wet ruimtelijke ordening) kon planschade ontstaan zodra een bestemmingsplan onherroepelijk werd. Daarbij werd gekeken naar de maximale planologische mogelijkheden vóór en na een planwijziging. Met andere woorden: niet wat er daadwerkelijk werd gebouwd of gerealiseerd was doorslaggevend, maar wat er theoretisch mogelijk was. Dit leidde in de praktijk regelmatig tot claims over schade die nog niet daadwerkelijk voelbaar of zichtbaar was.

De Omgevingswet kiest bewust voor een andere benadering. Schade ontstaat pas op het moment dat een activiteit daadwerkelijk wordt toegestaan of uitgevoerd, bijvoorbeeld bij het verlenen van een omgevingsvergunning of het starten van een vergunningvrije activiteit. De beoordeling van schade vindt plaats op basis van de feitelijke situatie vóór en na het schadeveroorzakende besluit. Daarmee verschuift het accent van abstracte planvergelijkingen naar concrete gevolgen in de leefomgeving.

Breder toepassingsbereik

Ook het aantal besluiten dat tot schade kan leiden is onder de Omgevingswet uitgebreid. Niet alleen wijzigingen in het omgevingsplan kunnen aanleiding geven tot nadeelcompensatie, maar ook andere besluiten, zoals maatwerkvoorschriften of rechtstreeks werkende regels. Dit betekent dat overheden én initiatiefnemers vaker te maken kunnen krijgen met vragen over schade, terwijl de juridische en ruimtelijke samenhang complexer is geworden.

Meer voorspelbaarheid, maar ook nieuwe aandachtspunten

Een belangrijk nieuw element is het vaste forfaitaire eigen risico van 4% bij indirecte waardevermindering van onroerend goed. Dit ‘normaal maatschappelijk risico’ zorgt voor meer voorspelbaarheid in de schadeafhandeling. Tegelijkertijd vraagt het nieuwe systeem om zorgvuldige keuzes aan de voorkant: wanneer ontstaat schade, bij welk besluit en hoe kan deze worden beperkt of voorkomen?

Juist daar ligt de kracht van een integrale benadering.

Wat kan Ad Fontem voor u betekenen?

Ad Fontem begeleidt overheden, ontwikkelaars en andere initiatiefnemers bij ruimtelijke ontwikkelingen waarin nadeelcompensatie een rol kan spelen. Wij doen dat niet alleen juridisch of procedureel, maar juist door de ruimtelijke en beleidsmatige context centraal te stellen.

Wij ondersteunen onder andere bij:

• het vroegtijdig in beeld brengen van mogelijke nadeelcompensatierisico’s bij omgevingsplannen en projecten;
• het maken van bewuste planologische keuzes die schadeclaims kunnen beperken of voorkomen;
• het onderbouwen van besluiten waarin nadeelcompensatie expliciet wordt betrokken;
• het adviseren over de inzet van het normaal maatschappelijk risico en risicoaanvaarding;
• het begeleiden van trajecten waarin schadeclaims worden verwacht of al zijn ingediend.

Door onze kennis van ruimtelijke ordening, gebiedsontwikkeling en de Omgevingswet te combineren, helpen wij onze opdrachtgevers om niet reactief, maar strategisch met nadeelcompensatie om te gaan.

Van risico naar regie

De overgang van planschade naar nadeelcompensatie vraagt om een andere manier van denken. Niet langer staat het plan op papier centraal, maar de daadwerkelijke impact op de omgeving. Voor gemeenten en initiatiefnemers biedt dit kansen om eerder regie te voeren, afwegingen beter te motiveren en verrassingen achteraf te voorkomen.

Ad Fontem helpt u daarbij. Met oog voor de inhoud, gevoel voor bestuurlijke en maatschappelijke verhoudingen en altijd gericht op werkbare oplossingen in de praktijk.

Wilt u weten wat deze veranderingen concreet betekenen voor uw project of gebiedsontwikkeling? Wij denken graag met u mee.