BOPA woningbouw op karakteristieke boerderij

De voorgenomen woningbouw was niet geheel mogelijk op basis van het Omgevingsplan van de gemeente Oldambt. Toch kan met een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) medewerking worden verleend. Wij mochten voor de opdrachtgevers deze planologische procedure doorlopen.

Maar wat is een BOPA nu precies en wat moet er worden aangeleverd? In het Omgevingsplan van de gemeente staan allerlei regels over verschillende activiteiten, zoals wonen, bouwen en recreëren. Ook zijn er bijvoorbeeld regels opgenomen over hoe hoog bebouwing mag zijn en waar exact op een perceel gebouwd mag worden. Wanneer iemand iets op een locatie wil doen, bekijken we eerst of dit misschien vergunningvrij kan of dat het binnen de regels valt. Wanneer beide niet mogelijk zijn, blijven de opties van een BOPA of een wijziging van het Omgevingsplan over. De procedure van een BOPA is korter, in principe 8 weken, waarna bezwaar en beroep openstaan. Met een BOPA wordt een specifieke activiteit vergund. De procedure is sneller, maar wat minder flexibel, omdat het bouwplan al gereed moet zijn bij de aanvraag.

Een wijziging van het Omgevingsplan is structureel en kent een langere proceduretijd. De regels in het plan worden gewijzigd, waarna een vergunning voor een Omgevingsplanactiviteit (OPA) kan worden verleend. Een wijziging van het Omgevingsplan is geschikt voor grotere of complexere ontwikkelingen.

De gemeente kan een vergunning voor een BOPA alleen verlenen als deze voldoet aan het provinciale en rijksbeleid en aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit tonen wij aan de gemeente met een ruimtelijke motivering.

Terug naar ons project in Scheemda. Het originele erfensemble is hier richtinggevend. Ook het groene karakter van het gebied wordt zoveel mogelijk behouden. Het aanleggen van een wadi en het creëren van een kas en moestuin dragen hieraan bij. We hebben de ontwikkeling getoetst aan het rijksbeleid, het beleid van de provincie Groningen en het gemeentelijk beleid. Het plan voorziet in de behoefte aan meer (starters)woningen. De komst van de woningen levert geen belemmeringen op voor bedrijven in de omgeving, en de toekomstige bewoners hebben geen last van geluid, trillingen of geur van bedrijven, windmolens of een spoorweg.

Zoals bij iedere procedure voor een BOPA hebben we een stikstofberekening gemaakt en een watertoets uitgevoerd. Ook hebben we een quickscan natuurwaarden en een archeologisch onderzoek laten uitvoeren.

Cultuurhistorie speelt op deze plek ook een rol. Hoewel de sloop van de karakteristieke boerderij de cultuurhistorische waarde van het gebied iets doet afnemen, voegt de herbouw in dezelfde stijl en het herstellen en opwaarderen van het totale erf juist waarde toe.

Op basis van de geldende parkeernormen moeten er bij het plan 40 parkeerplekken worden gerealiseerd. Ook deze zijn meegenomen in het ontwerp.

Met de invoering van de Omgevingswet is participatie een verplicht onderdeel geworden. De uitvoering is vormvrij. Bij deze ontwikkeling is een inloopbijeenkomst georganiseerd. Deze is goed bezocht door omwonenden. Zij konden, naast informatie over de plannen inwinnen, wensen en eisen kenbaar maken.