Van discotheek naar dynamisch woongebied

Roland van het Spek, onze senior adviseur, was nauw betrokken bij de totstandkoming van het bestemmingsplan. Roland is vanuit Ad Fontem gedetacheerd bij de gemeente Enschede als adviseur Ruimtelijke Plannen en projectleider. Als planopsteller van het bestemmingsplan ‘Centrumkwadraat – Molenstraat Zuidzijde’ blikt hij terug op een uitdagend maar geslaagd traject.

Het is een bestemmingsplan met 2 grote ontwikkellocaties, namelijk ’t Bölke en het Pakhuiskwartier en een kleinere: Niermansgang. De ontwikkellocaties liggen tussen het spoor en de Molenstraat. Op de gronden van het Pakhuiskwartier wordt op de hoek van de Molenstraat en Wenninkgaarde al een appartementencomplex voor studenten gebouwd. In totaal maakt het plan 317 woningen mogelijk. Het bestemmingsplan werd vastgesteld in juni 2022. De meeste werkzaamheden vonden plaats in 2021,” vertelt Roland. “Het was belangrijk om een ruim en flexibel plan neer te leggen, passend binnen de stedelijke context en met oog op de toekomstige ontwikkeling.”

Een bijzonder aspect van het bestemmingsplan is dat op het Pakhuiskwartier nieuwe verhoudingsgetallen gebruikt zijn: het werken met FSI, GSI en OSR. De Floor Space Index, Ground Space Index en Open Space Ratio. “Dat zijn termen die in Enschede vrij uniek zijn en in dit plan voor het eerst zijn toegepast,” aldus Roland. “Het gaat om een stedenbouwkundige benadering waarbij de massa is bepaald, maar de uitvoering ruimte laat voor variatie. Dit zorgt voor een hoge mate van flexibiliteit in het plan en past goed bij de gedachte van de Omgevingswet.”

Als planopsteller hield Roland zich niet alleen bezig met de ruimtelijke kaders, maar ook met het afstemmen van onderzoeken, overleg met stedenbouwers en het begeleiden van het participatieproces. “Omdat het project midden in de stad ligt, met een gebouw van 38 meter hoog, spelen privacy, uitzicht, parkeren en zonlicht een grote rol. Er zijn 25 bijlagen aan onderzoeken uitgevoerd, waaronder ecologie, verkeersstromen, wind, geluidsbelasting, trillingen en radarinterferentie vanwege de nabijheid van het vliegveld.”

Ook het spoor vormde een belangrijk aandachtspunt. “De gevelwering moet voldoen aan hoge geluidseisen en door trillingshinder van het railverkeer zal er bij de bouw rekening gehouden moeten worden met de fundering,” legt Roland uit. Voor al deze zaken zijn aanvullende voorwaarden opgenomen in het bestemmingsplan.

De locatie kent een rijke geschiedenis. In het plangebied – naast de discotheek – stond een karakteristiek pand dat stamt uit 1905. Tijdens het planproces bleek de voorgevel cultuurhistorisch waardevol, waarna besloten werd deze op te slaan en later terug te laten keren in het nieuwe ontwerp. “De rest van het pand was helaas niet te behouden, maar op deze manier blijft er toch een link met het verleden bestaan,” zegt Roland.

Het nieuwe gebouw voorziet in een mix van functies: wonen, dienstverlening, horeca en kantoren, met levendigheid in de plint en op de eerste verdieping. Parkeren is geregeld op eigen terrein en in een nabijgelegen parkeergarage.

Hoewel het plantraject over het algemeen goed verliep, moest het dossier uiteindelijk toch worden voorgelegd aan de Raad van State. “De kern van het beroep ging o.a. over privacy, uitzicht, zonlicht en stedenbouwkundige uitgangspunten. Er volgde een tussenuitspraak waarin twee onderdelen moesten worden aangepast: de bestemming van het terras en de toegankelijkheid van de parkeergarage,” aldus Roland. Die punten zijn inmiddels hersteld via een herstelbesluit, en het plan ligt opnieuw bij de Raad van State voor een eindoordeel.

Voor Roland was het bestemmingsplan voor het Centrumkwadraat en project waar hij met veel plezier aan werkte. “De locatie is uniek: een verpauperde plek vlak bij het stadskantoor en de binnenstad, met veel potentie. De veelzijdigheid van het plan door het combineren van cultuurhistorie, centrum hoogstedelijk wonen en flexibiliteit binnen het plan maakte dit voor mij echt een bijzonder en leerzaam traject.”

Ondertussen is de verkoop van de appartementen voor ’t Bölke Next gestart.